Ras Al Khaimah
Revente sous le prix d’achat : 3 chambres en angle, vue casino
WAH Score
8,4/ 10
Un appartement 3 chambres de 1 729 sqft, en angle et en étage haut, aux Address Residences d’Al Marjan Island, avec vue sur le chantier du futur resort casino. Le vendeur cède sa position AED 300 000 sous son prix d’achat : voici notre analyse complète, les chiffres, le risque et notre décision.
Al Marjan Island est l’archipel artificiel de Ras Al Khaimah : quatre îles en forme de corail, près de 8 km de plage, à moins d’une heure du nord de Dubaï. C’est aujourd’hui le seul endroit des Émirats où un resort avec licence de jeu est en construction, avec une ouverture annoncée en 2027. Tout le marché immobilier local se repositionne autour de cette échéance.
L’actif est un 3 chambres de 1 729 sqft aux Address Residences, l’adresse servicée d’Emaar sur l’île. Il est en angle, en étage haut, avec une double exposition et une vue dégagée sur le futur resort. Sur ce type de programme, les unités d’angle représentent une fraction du stock et sont les premières à partir en revente.
Le vendeur, un client accompagné par WAH, a acheté sa position AED 5.6M et la cède à AED 5.3M pour des raisons de trésorerie, soit AED 3 065 le sqft. À la livraison, prévue en février 2028, avec le resort ouvert et l’île arrivée à maturité, nous estimons la valeur de cette unité entre AED 7.3M et AED 7.5M.
WAH! Note
Une position d’angle avec vue sur le futur resort casino, cédée sous le prix payé par le vendeur : la marge est prise à l’achat.
WAH Score
8,4 / 10
Le WAH Score est la moyenne pondérée de six critères d’investissement. Il détermine la décision.
Ras Al Khaimah est le marché émirien qui progresse le plus vite, porté par un catalyseur unique : le premier resort avec casino des Émirats, attendu en 2027. Le foncier constructible sur l’île est limité, ce qui protège les premiers acheteurs.
AED 5.3M contre AED 5.6M payés par le vendeur, soit AED 3 065 le sqft sur une unité d’angle en étage haut. Le marché neuf comparable sur l’île se traite au-dessus de ce niveau pour des unités moins bien placées.
Environ 7,5 % brut visés à la livraison en exploitation meublée courte durée, portée par la fréquentation du resort. En location longue durée, comptez plutôt 6 %. Ces niveaux sont des estimations, à net des charges et de la gestion.
La revente se joue sur la fenêtre 2027-2029 : ouverture du resort en 2027 puis livraison du programme en février 2028. Une unité d’angle avec vue sur le resort est exactement le produit que cherchent les acheteurs de cette fenêtre. Valeur estimée au handover : AED 7.3M à 7.5M.
Le marché de Ras Al Khaimah est plus jeune et moins profond que celui de Dubaï : la liquidité dépend fortement du calendrier du resort et du volume de livraisons 2028-2030. Le promoteur, Emaar, et l’emplacement en front de mer limitent le risque, sans l’annuler.
Par Sarah : Analyste WAH
Quatre îles artificielles de 2,7 km², près de 8 km de plage, des hôtels internationaux déjà exploités et un aéroport à vingt minutes. Dubaï Marina est à moins d’une heure de route. L’île est en zone freehold : un étranger y achète en pleine propriété.
Notre analyse du quartier Al Marjan IslandLe resort Wynn Al Marjan Island, premier établissement des Émirats à disposer d’une licence de jeu, doit ouvrir en 2027. Il apporte des milliers d’emplois, une fréquentation touristique nouvelle et une demande de location courte durée qui n’existait pas sur l’île. C’est le moteur de la revalorisation attendue, et aussi le principal facteur de risque si le calendrier glisse.
L’opération se fait par transfert de contrat auprès du promoteur, avec son accord et enregistrement auprès des autorités foncières de Ras Al Khaimah. Il faut vérifier le solde restant dû au plan de paiement, les frais de transfert du promoteur et les frais d’enregistrement. Aucune imposition locale sur le loyer ni sur la plus-value.
Pour des raisons de trésorerie personnelles, sans lien avec le bien ni avec le programme. Il a acheté AED 5.6M et sort à AED 5.3M : l’acheteur reprend la position avec une décote immédiate.
Nous estimons la valeur entre AED 7.3M et AED 7.5M au handover, prévu en février 2028, sur la base du positionnement en angle, de la vue sur le resort et de l’effet d’ouverture du casino. Il s’agit d’une estimation WAH, pas d’une garantie.
Oui, l’île est en zone freehold. Un non-résident achète en pleine propriété à son nom, revend librement et ne paie ni impôt sur le loyer ni impôt sur la plus-value aux Émirats.
Dubaï reste le marché le plus liquide et le plus profond. Ras Al Khaimah offre un ticket d’entrée plus bas et un catalyseur daté, l’ouverture du resort casino. C’est un pari de cycle, à réserver aux investisseurs qui acceptent un horizon de trois à quatre ans.
Parce que la marge est captée à l’achat, que l’unité est en angle avec la vue la plus recherchée du programme, et que le calendrier de revente coïncide avec l’ouverture du resort. Le point d’attention reste la profondeur du marché local à la revente.
Un analyste WAH répond à vos questions et vous partage les hypothèses détaillées du dossier.
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