Analyse de quartier

AL MARJAN ISLAND

Al Marjan Island est l’archipel artificiel de Ras Al Khaimah : quatre îles en forme de corail, près de 8 km de plage, et le seul endroit des Émirats où un resort avec licence de jeu est en construction. Tout se joue autour d’une date, 2027. Voici ce que valent réellement les secteurs de l’île, et ce que nous y achetons ou pas.

Prix moyen: AED 2 400 à 3 200 / sqft
Rendement brut: 6,0 % à 8,0 %
Ticket d’entrée: à partir de AED 1,1M
Horizon conseillé: 3 à 5 ans

Les secteurs d’Al Marjan Island comparés

Secteur	Prix au sqft	Rendement brut	Profil
Breeze Island (front de mer, résidences de marque)	AED 2 900 à 3 500	6,5 % à 8,0 %	Le secteur le plus proche du resort, produit le plus recherché
Treasure Island	AED 2 400 à 2 900	6,0 % à 7,5 %	Hôtellerie établie, mix résidences et resorts
Dream Island	AED 2 200 à 2 700	6,0 % à 7,0 %	Ticket plus accessible, vues intérieures fréquentes
View Island	AED 2 300 à 2 800	6,0 % à 7,2 %	Programmes récents, livraisons 2027 à 2029
Al Hamra Village (hors île, comparatif)	AED 1 300 à 1 800	6,5 % à 8,0 %	Marché livré et loué, alternative rendement immédiat

Ordres de grandeur constatés sur les transactions que nous suivons. Ils varient selon l’étage, la vue et l’état du bien.

Une île, un catalyseur, une date

Al Marjan Island a été gagnée sur la mer par Marjan, le développeur public de Ras Al Khaimah : quatre îles, 2,7 km², près de 8 km de plage, un aéroport à vingt minutes et Dubaï Marina à moins d’une heure de route. Jusqu’en 2022, c’était une destination de vacances calme, avec quelques resorts internationaux.

Tout a changé avec l’annonce du premier resort des Émirats disposant d’une licence de jeu, attendu en 2027. Ce chantier attire un flux d’investisseurs, des promoteurs de premier plan et une demande touristique nouvelle. L’île n’est plus un marché de villégiature : c’est un marché de cycle, avec une date au centre.

Ce que le resort casino change vraiment

Un resort de plus de 1 500 clés, des milliers d’emplois, une clientèle internationale qui vient pour deux à quatre nuits : c’est exactement la base d’une économie de location courte durée. Aujourd’hui, cette demande n’existe presque pas sur l’île. Après ouverture, elle devient le principal moteur de rendement.

Il faut lire ce catalyseur dans les deux sens. Il justifie l’écart de prix pris depuis deux ans, et il concentre le risque : si le calendrier glisse ou si la fréquentation déçoit, la revalorisation attendue se décale d’autant. Nous n’achetons sur l’île que des actifs dont la marge est déjà prise à l’achat.

Voir notre fiche : Address Residences, 3 chambres en angle

Rendement réel : plus haut qu’à Dubaï, plus incertain

Sur l’île, le brut annoncé va de 6 % en location longue durée à 8 % et plus en exploitation courte durée. Ce sont des niveaux supérieurs à Dubaï, où les mêmes profils de bien tournent entre 5 % et 7 %. Mais les chiffres hauts reposent sur une fréquentation post-2027 qui n’est pas encore observable.

Les charges se situent entre AED 12 et AED 20 par sqft et par an. En courte durée, il faut retirer 20 % à 25 % de frais de gestion. Un brut de 7,5 % redescend en pratique vers 5 % à 5,5 % net. C’est ce net que nous inscrivons dans nos fiches.

Al Marjan Island face à Dubaï

Ras Al Khaimah offre un ticket d’entrée inférieur de 30 % à 40 % à celui de Dubaï pour un produit de bord de mer équivalent, une fiscalité identique et le même statut freehold. En face, Dubaï garde un marché de revente beaucoup plus profond, une demande locative permanente et une économie diversifiée.

La lecture WAH : Al Marjan Island est une position de cycle à côté d’un portefeuille dubaïote, pas un substitut. Nous la conseillons pour une part limitée du patrimoine immobilier, avec un horizon minimum de trois ans et une sortie planifiée dès l’achat.

Frais, fiscalité et revente

Frais d’acquisition : environ 4 % de droits d’enregistrement auprès des autorités foncières de Ras Al Khaimah, plus les frais de transfert du promoteur sur une revente de position off-plan et, le cas échéant, la commission d’agence. L’île est en freehold : un non-résident achète en pleine propriété à son nom.

Aucun impôt local sur le loyer ni sur la plus-value. Un investissement supérieur à AED 2M ouvre l’éligibilité au visa doré de dix ans. Côté revente, le marché secondaire reste jeune : privilégiez les unités rares, angle, étage haut, vue dégagée, qui trouvent preneur même quand le marché ralentit.

Le verdict WAH sur Al Marjan Island

Un marché de cycle, pas un marché de rente. Le prix d’entrée a déjà intégré une partie de l’effet resort : nous n’y validons que des positions rares, achetées sous le marché, avec une sortie planifiée sur la fenêtre 2027-2029. À cette condition, l’île offre le meilleur couple prix-catalyseur des Émirats aujourd’hui.

Nos actifs notés à Al Marjan Island

Ras Al Khaimah

Address Residences, Al Marjan Island

WAH Score

8,4/ 10

BUY

Voir toutes les opportunités

Questions fréquentes : investir à Al Marjan Island

Al Marjan Island est-elle un bon endroit pour investir ?

Oui pour un investisseur de cycle qui accepte trois à cinq ans d’horizon : ticket d’entrée inférieur à Dubaï, rendement potentiel supérieur, et un catalyseur daté avec l’ouverture du resort casino en 2027. Non pour qui cherche un revenu immédiat et une revente rapide : le marché secondaire y est encore mince.

Quel est le prix au sqft à Al Marjan Island ?

Entre AED 2 200 et AED 3 200 selon l’île et la vue, jusqu’à AED 3 500 pour les résidences de marque en front de mer. À titre de comparaison, Al Hamra Village, sur le continent, se traite entre AED 1 300 et AED 1 800.

Un étranger peut-il acheter à Ras Al Khaimah ?

Oui. Al Marjan Island est en zone freehold : un non-résident achète en pleine propriété à son nom, sans partenaire local, revend librement et ne paie ni impôt sur le loyer ni impôt sur la plus-value aux Émirats.

Quand ouvre le resort casino d’Al Marjan Island ?

L’ouverture est annoncée pour 2027. C’est le premier établissement des Émirats à disposer d’une licence de jeu. Le calendrier est le principal facteur à surveiller : il conditionne la demande locative et la fenêtre de revente.

Quel rendement locatif net espérer sur l’île ?

Comptez 5 % à 5,5 % net après charges, gestion et vacance pour une exploitation courte durée bien menée, et environ 4,5 % net en location longue durée. Les 8 % affichés par certains vendeurs sont des bruts avant frais, sur des hypothèses post-2027.

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