Abu Dhabi
Master plan de 38 M sqft, tickets dès AED 1,31 M, plan 60/40, livraison T4 2029
WAH Score
7,7/ 10
Sobha City est le premier master plan de Sobha Realty à Abu Dhabi : 38 millions de sqft à Al Bahiya, à une minute de Yas Island, avec des appartements, des townhouses et des villas livrés par phases à partir du quatrième trimestre 2029. Voici notre lecture d'investisseur sur l'ensemble du projet : les chiffres, les typologies, les limites et notre décision.
Sobha City est la première communauté signée Sobha Realty à Abu Dhabi : 38 millions de sqft à Al Bahiya, un investissement annoncé d’AED 40 milliards, environ 6 500 logements à terme, une promenade de 2 km le long des canaux, une marina, un parcours de golf par 3 dessiné par Greg Norman, trois écoles internationales, un pôle santé, 300 000 sqft de commerces et 60 % d’espaces ouverts. Yas Island est à une minute en voiture, l’aéroport international Zayed à quatorze.
Le projet se déploie par phases. La phase 1, d'environ 400 unités, réunit trois produits : River Cove Residences, deux immeubles de onze étages posés sur la promenade avec des appartements de 1 à 3 chambres à partir d’AED 1,31 M ; The Terraces, des townhouses à partir d’AED 4,01 M ; The Orchard, des garden villas dès AED 4,96 M et des villas dès AED 9,05 M. C'est le même foncier, la même adresse et le même calendrier, avec trois profils d'investisseurs très différents.
Le plan de paiement est commun à toutes les typologies : 60/40, soit 20 % à la réservation, 40 % étalés sur 36 mois de construction et 40 % à la livraison au quatrième trimestre 2029. La propriété est freehold, ouverte à toutes les nationalités, sous le cadre réglementaire de l’ADREC. Le solde de 40 % à la livraison est la ligne à financer à l'avance, quelle que soit la typologie retenue.
WAH! Note
Un prix de lancement volontairement bas sur le premier master plan de Sobha à Abu Dhabi, dans un émirat où l’offre neuve reste très en dessous de la demande.
WAH Score
7,7 / 10
Le WAH Score est la moyenne pondérée de six critères d’investissement. Il détermine la décision.
Abu Dhabi a signé sa meilleure année en 2025 : AED 142 milliards de transactions, soit une hausse de 44 % sur un an, pour seulement 7 000 logements livrés d’après Colliers. L’offre neuve reste très en dessous de la demande, et le corridor de Yas concentre l’emploi, le tourisme et l’aéroport.
Environ AED 2 200 le sqft sur les appartements de la phase 1, dans une communauté maîtrisée en front de canal, avec un ticket d'entrée à AED 1,31 M et des villas jusqu'à AED 9,05 M. Le promoteur assume publiquement un prix de lancement attractif parce qu’il s’agit de sa première opération dans l’émirat : c’est l’acheteur de la phase 1 qui capte cet écart.
Environ 6,5 % brut visés à la livraison sur les appartements, autour de 5,5 % sur les townhouses et villas, sur la base des produits comparables déjà livrés dans le corridor de Yas, qui ressortent entre 6 et 7 % selon l’indice locatif ADREC. Aucun historique locatif propre au projet : ces chiffres sont des projections, pas un constat.
Les appartements sous AED 1,5 M ouvrent la base d’acheteurs la plus large d’Abu Dhabi et resteront les unités les plus échangées du projet ; les villas visent un marché plus étroit mais moins concurrencé. La phase 1 ne compte qu’environ 400 unités sur les 6 500 prévues à terme : les premiers entrants revendent avant l’arrivée du gros de l’offre.
Deux points de vigilance assumés. Sobha construit en interne et livre depuis plus de cinquante ans, mais c’est son premier chantier sous régulation ADREC. Et Al Bahiya reste un quartier émergent : commerces, écoles et services arrivent par phases, avec un environnement de chantier jusqu’en 2029 et au delà pour les phases suivantes.
Par Ahmed : Conseiller WAH
Al Bahiya borde les axes E10 et E12, dans la ceinture résidentielle ouest d’Abu Dhabi. Yas Island est à une minute, Yas Mall à treize, Ferrari World à quinze, le Louvre Abu Dhabi à vingt cinq. Le quartier n’a pas encore la maturité de Saadiyat ou d’Al Reem : aujourd’hui, les courses et les restaurants se font en voiture, dans les zones voisines.
La promenade de 2 km, la marina, le golf par 3, les trois écoles, le pôle santé et les 300 000 sqft de commerces appartiennent au master plan complet, pas à la première livraison. Il faut demander à Sobha le calendrier de mise en service des équipements avant de signer, et raisonner sur ce qui sera opérationnel fin 2029.
Sobha City est en zone freehold : un non résident détient le bien en pleine propriété à son nom et le revend librement. Aucun impôt local sur les loyers ni sur la plus value. À partir d’AED 2 M d’investissement, le dossier ouvre la voie au Golden Visa : un seul appartement d'entrée n’y suffit pas, deux unités ou une villa oui.
La phase 1 réunit des appartements de 1 à 3 chambres dans River Cove Residences à partir d’AED 1,31 M, des townhouses The Terraces dès AED 4,01 M, des garden villas dès AED 4,96 M et des villas The Orchard dès AED 9,05 M. Le master plan prévoit environ 6 500 logements à terme.
20 % à la réservation, 40 % répartis sur les 36 mois de construction tous les trois à six mois, puis 40 % à la livraison au quatrième trimestre 2029. Ce plan s'applique à toutes les typologies du projet.
Nous retenons environ 6,5 % brut sur les appartements et 5,5 % sur les maisons. Le projet n’a pas d’historique locatif : la référence vient des produits comparables déjà livrés dans le corridor de Yas, entre 6 et 7 % selon l’indice ADREC.
Le seuil est de AED 2 M d’investissement immobilier. Un appartement d'entrée à AED 1,31 M ne l’atteint pas seul ; deux unités, une garden villa ou une villa y ouvrent droit, sous réserve des conditions en vigueur de l’ADREC au moment de l’achat.
Parce que le prix de lancement est bas dans un émirat où seulement 7 000 logements ont été livrés en 2025 pour une demande bien supérieure, avec un promoteur qui construit en interne et une phase 1 limitée à 400 unités. Le rendement reste projeté et le quartier immature : c’est un dossier de plus value à quatre ou six ans, pas de revenu immédiat.
Un conseiller WAH répond à vos questions et vous partage les hypothèses détaillées du dossier.
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