Marché
Marrakech absorbe bien le neuf de qualité, porté par la demande locale aisée, les MRE et les acheteurs européens. La route de l’Ourika concentre l’essentiel de cette demande villa.
Retour aux opportunitésBUY
Marrakech
Villas Ourika KM 5
Villa 4 suites avec jardin et piscine, à partir de MAD 3.79M
WAH Score
8,4/ 10
Les chiffres de l’actif
- Typologie
- Villa mitoyenne R+1, 4 suites
- Programme
- 100 villas, résidence fermée
- Extérieurs
- Jardin privé et piscine
- Statut
- Off-plan
- Prix d’entrée
- à partir de MAD 3 790 000
- Rendement brut
- 9 %
- Horizon
- 3-4 ans
- Risque
- Modéré
- Liquidité
- Bonne
Villa mitoyenne R+1, 4 suites - off-plan à Marrakech : l’actif en détail
Une communauté fermée de 100 villas mitoyennes en R+1, quatre suites, jardin privé et piscine, sur la route de l’Ourika au KM 5. Prix de départ autour de MAD 3 790 000 : voici notre analyse complète, les chiffres, le risque et notre décision.
La route de l’Ourika est l’axe résidentiel le plus demandé de Marrakech. Au KM 5, on reste à quelques minutes de la Palmeraie, de l’Agdal et des écoles internationales, tout en gagnant l’espace, le calme et la vue sur l’Atlas que le centre-ville ne permet plus.
Le programme compte 100 villas mitoyennes en R+1 : quatre suites, jardin privé et piscine pour chacune, dans une résidence fermée avec sécurité, espaces verts, terrain de padel et aires de jeux. Une typologie pensée pour les familles, en résidence principale comme en résidence secondaire.
Le point fort du dossier reste le prix. À partir de MAD 3 790 000 pour une villa de quatre suites avec piscine, l’entrée se situe nettement sous les programmes comparables du secteur, où les mêmes prestations dépassent souvent MAD 5M. C’est ce différentiel qui construit la marge de revente.
WAH! Note
Une villa avec piscine à ce prix, à cinq minutes de la ville : le marché marrakchi n’en propose plus beaucoup.
WAH Score
8,4 / 10
Marché8,0
Prix d’entrée9,0
Rendement9,0
Liquidité7,8
Revente8,5
Risque7,8
Le WAH Score est la moyenne pondérée de six critères d’investissement. Il détermine la décision.
BUYWAITPASS
Notre analyse d’investissement, critère par critère
Prix d’entrée
MAD 3.79M pour quatre suites, jardin et piscine : c’est le meilleur rapport prestations/prix que nous ayons vu sur cet axe cette année. La marge se capte à l’achat.
Rendement
Environ 9 % brut, un niveau rare pour une villa neuve avec piscine. Le prix d’entrée bas et la demande locative familiale soutenue sur cet axe expliquent ce rendement, qui vient s’ajouter au potentiel de valorisation.
Liquidité & revente
La villa familiale avec piscine est le produit le plus recherché du marché marrakchi à la revente. Un bien livré dans une résidence fermée trouve preneur plus vite qu’une villa isolée.
Risque
Risque promoteur et calendrier classiques du off-plan, à sécuriser par un paiement adossé à l’avancement. L’emplacement, lui, ne présente pas de risque de valeur.
En images
Le marché de Marrakech : ce qu’il faut savoir avant d’investir
Route de l’Ourika : pourquoi le KM 5
Le KM 5 est la limite où la ville laisse place aux domaines résidentiels sans que les trajets s’allongent : dix minutes de l’Agdal, quinze de la Médina, vingt de l’aéroport. Les écoles françaises et internationales, les cliniques et les golfs sont tous dans ce rayon. C’est ce qui explique la profondeur de la demande familiale sur cet axe.
Acheter dans le neuf à Marrakech
L’acquisition passe par un contrat de réservation puis une VEFA notariée, avec des appels de fonds calés sur l’avancement du chantier. Comptez environ 5 à 6 % de frais d’acquisition, droits d’enregistrement, conservation foncière et notaire compris. Un étranger peut acheter librement une villa au Maroc, hors terrains agricoles.
Résidence principale ou secondaire
Ces villas s’adressent à deux profils : les familles marocaines qui quittent l’appartement pour la villa, et les acheteurs européens qui cherchent une résidence secondaire utilisable toute l’année et louable en leur absence. Cette double demande soutient la valeur à la revente.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’une villa route de l’Ourika dans ce programme ?
Les prix démarrent autour de MAD 3 790 000 pour une villa mitoyenne R+1 de quatre suites avec jardin privé et piscine. Le prix final dépend de la surface du terrain et du positionnement dans la résidence.
Un étranger peut-il acheter cette villa ?
Oui. L’achat immobilier est ouvert aux non-résidents au Maroc, hors terrains agricoles. En déclarant l’investissement en devises, le produit d’une revente future peut être rapatrié.
Quel rendement locatif attendre ?
Autour de 9 % brut. C’est un niveau élevé pour Marrakech, rendu possible par un prix d’acquisition très bas au regard des loyers pratiqués pour une villa 4 suites avec piscine sur la route de l’Ourika.
Quels sont les risques de l’off-plan à Marrakech ?
Le principal risque porte sur le calendrier de livraison. Il se maîtrise avec une VEFA notariée, des paiements indexés sur l’avancement réel et une vérification du track record du promoteur : c’est ce que nous contrôlons avant de publier un dossier.
Pourquoi le WAH Score de cet actif est-il en BUY ?
Parce que le prix d’entrée est nettement sous les comparables pour des prestations équivalentes, sur l’axe le plus demandé de Marrakech, avec une typologie familiale très liquide à la revente. Le rendement locatif, autour de 9 % brut, vient renforcer un dossier déjà solide.
Une question sur cet actif ?
Un conseiller WAH répond à vos questions et vous partage les hypothèses détaillées du dossier.