Dubai
Studios dès AED 679 000 chez un promoteur confirmé, livraison fin 2028
WAH Score
7,7/ 10
Une résidence d’environ 450 logements signée Imtiaz Developments au cœur de Dubailand Residence Complex, sur la future ligne de métro bleue. Studios dès AED 679 000, plans de paiement 50/50 ou 60/40, livraison annoncée fin 2028 : voici les chiffres, le risque promoteur et notre décision.
Dubailand Residence Complex, ou DLRC, est la partie résidentielle de Dubailand, entre Al Ain Road et Emirates Road. Longtemps un quartier de second choix, il change d’échelle avec l’arrivée annoncée de la ligne bleue du métro de Dubaï, dont une station est prévue à proximité, et avec la densification des axes vers Academic City et Silicon Oasis. Les prix au sqft y restent parmi les plus bas de la ville.
KORE est un ensemble résidentiel d’environ 450 logements, du studio au 2 chambres, avec piscine en toiture, salle de sport, espaces de coworking et commerces en pied d’immeuble. Imtiaz Developments, promoteur fondé en 2014 et connu pour ses livraisons à JVC comme Pearl House ou Westwood Grande, y signe l’un de ses projets les plus ambitieux.
Le prix de lancement démarre à AED 679 000 pour un studio, soit environ AED 1 400 à 1 600 le sqft selon l’étage et l’orientation. C’est cohérent avec le marché du quartier, sans décote spectaculaire : l’argument est l’accès à un produit neuf et bien équipé à un ticket d’entrée bas, avec un plan de paiement qui lisse l’effort de trésorerie jusqu’à la livraison.
WAH! Note
Un ticket d’entrée parmi les plus bas de Dubaï, un rendement brut élevé et la perspective de la ligne bleue : un BUY sur la typologie la plus liquide du marché, à suivre chantier par chantier.
WAH Score
7,7 / 10
Le WAH Score est la moyenne pondérée de six critères d’investissement. Il détermine la décision.
Dubailand est le marché du volume à Dubaï : forte demande locative des actifs de 600 000 à 1,2 million AED, portée par les salariés d’Academic City, de Silicon Oasis et des zones logistiques voisines. La ligne bleue du métro, si elle tient son calendrier, change la donne sur l’accessibilité. En attendant, le quartier reste dépendant de la voiture, et l’offre neuve y est abondante.
AED 1 400 à 1 600 le sqft, dans la moyenne haute du quartier pour un produit neuf de cette qualité d’équipement. Le ticket d’entrée, AED 679 000 en studio, est en revanche l’un des plus bas du marché pour un programme de ce standing. La marge se fera sur la tenue du quartier, pas sur une décote à l’achat.
C’est le point fort du dossier. Les studios et 1 chambre de Dubailand se louent entre 6,5 % et 8 % de brut, avec une demande profonde et des loyers qui ont suivi la hausse générale de Dubaï. Nous retenons 7,0 % de brut sur le prix de lancement, soit environ 5 % net après charges, gestion et vacance.
La revente se jouera à la livraison, fin 2028, dans un quartier où plusieurs milliers de logements neufs arrivent sur la même fenêtre. Les petites surfaces restent les plus liquides du marché de Dubaï, mais la concurrence des programmes voisins pèsera sur les prix. La ligne bleue, une fois en service, serait un catalyseur réel.
Imtiaz a fait ses preuves : plusieurs résidences remises à JVC depuis 2014, Pearl House et Westwood Grande livrées puis louées, et un marché secondaire actif qui permet de vérifier la qualité réellement livrée. Le risque résiduel porte sur la montée en taille de KORE et le calendrier de livraison. Le plan 50/50 ou 60/40, avec une part importante à la livraison, protège l’acheteur.
Par Abdelilah : CEO & Analyste WAH
Dubailand Residence Complex se situe entre Al Ain Road et Emirates Road, à vingt minutes de Downtown. Le quartier concentre les projets à prix accessibles de la ville, avec une demande locative salariée forte et la perspective de la ligne bleue du métro. Les commerces et services de proximité se densifient, mais le quotidien reste dépendant de la voiture.
Piscine en toiture, salle de sport équipée, espaces de coworking, lounges résidents, aires de jeux pour enfants et commerces en pied d’immeuble. Les appartements sont livrés avec cuisines équipées et finitions soignées, dans le standard qu’Imtiaz a établi sur ses livraisons récentes à Jumeirah Village Circle.
L’achat se fait directement auprès du promoteur, avec enregistrement au Dubai Land Department et versement des fonds sur compte séquestre du projet. Comptez 4 % de droits d’enregistrement plus les frais administratifs. Aucune imposition locale sur le loyer ni sur la plus-value.
Imtiaz Developments : historique de livraison depuis 2014, projets suivis à JVC et Dubailand, niveau de prix et avis WAH sur le promoteur.
Le lancement démarre à AED 679 000 pour un studio, soit environ AED 1 400 à 1 600 le sqft. Les 1 et 2 chambres montent selon l’étage et l’orientation, avec un plan de paiement 50/50 ou 60/40.
La livraison est annoncée pour le dernier trimestre 2028. Une part importante du prix n’est due qu’à la livraison, ce qui limite l’exposition pendant la construction.
Imtiaz livre à Dubaï depuis 2014, avec plusieurs projets remis à Jumeirah Village Circle comme Pearl House et Westwood Grande : l’exécution et la location de ses bâtiments sont prouvées. Le point de contrôle reste le calendrier de chaque nouveau projet. Comme toujours en off-plan, n’achetez que sur un projet enregistré avec paiement sur compte séquestre.
Les studios et petits 1 chambre de Dubailand se louent entre 6,5 % et 8 % de brut. Après charges, gestion et vacance, comptez environ 5 % net sur le prix de lancement de KORE.
Une station est prévue à proximité de Dubailand Residence Complex sur la future ligne bleue, dont la mise en service est annoncée pour 2029. C’est le principal catalyseur du quartier, mais il ne faut pas l’anticiper comme acquis dans le prix.
Parce que le ticket d’entrée et le rendement comptent parmi les meilleurs du marché, que le studio est la typologie la plus liquide de Dubaï et que la ligne bleue est un catalyseur en perspective. Imtiaz a prouvé sa capacité de livraison depuis 2014 ; la vigilance porte sur le volume de livraisons autour de 2028 : d’où un plan de paiement étalé et un suivi trimestriel du chantier.
Un analyste WAH répond à vos questions et vous partage les hypothèses détaillées du dossier.
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