À Dubaï, un studio peut coûter 600 000 AED à Dubailand et plus de 2 millions AED à Downtown. Parler d'un prix moyen n'a donc pas beaucoup de sens. Ce qui compte, c'est le prix au sqft du quartier visé, le type de bien et l'état du projet, livré ou sur plan.
Ce guide donne les fourchettes observées dans 12 quartiers, en AED par sqft et en euros par m2, le budget à prévoir pour un studio, un appartement ou une villa, et les frais qui s'ajoutent au prix affiché. Les chiffres sont indicatifs, établis à partir des transactions publiées, et servent à repérer un prix cohérent ou un prix trop élevé.
Prix au m2 à Dubaï par quartier
Voici les fourchettes observées pour les appartements dans les quartiers les plus recherchés par les investisseurs. Le bas de fourchette correspond à des immeubles plus anciens ou moins bien exposés, le haut aux résidences récentes, aux étages élevés et aux vues dégagées.
| Quartier | AED par sqft | Euros par m2 | Profil |
|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 3 000 à 4 500 | 7 500 à 11 000 € | Prestige, front de mer |
| Downtown Dubai | 2 800 à 3 800 | 7 000 à 9 500 € | Hyper centre, Burj Khalifa |
| Dubai Marina | 2 000 à 2 800 | 5 000 à 7 000 € | Location courte durée |
| Business Bay | 2 000 à 2 800 | 5 000 à 7 000 € | Centre d'affaires, canal |
| Dubai Creek Harbour | 2 200 à 2 900 | 5 500 à 7 200 € | Nouveau centre, Emaar |
| Dubai Hills Estate | 2 000 à 2 800 | 5 000 à 7 000 € | Familles, golf, parc |
| Dubai Islands | 2 000 à 2 800 | 5 000 à 7 000 € | Plages, projets récents |
| Jumeirah Lake Towers | 1 300 à 1 800 | 3 200 à 4 500 € | Bon rendement locatif |
| Jumeirah Village Circle | 1 100 à 1 500 | 2 700 à 3 700 € | Entrée de gamme, forte demande |
| Arjan | 1 100 à 1 500 | 2 700 à 3 700 € | Abordable, proche Miracle Garden |
| Dubailand | 1 000 à 1 700 | 2 500 à 4 200 € | Abordable, beaucoup de neuf |
| Dubai South | 1 000 à 1 400 | 2 500 à 3 500 € | Aéroport Al Maktoum, long terme |
Prix d'un appartement à Dubaï selon sa taille
Le prix d'un appartement à Dubaï dépend d'abord du nombre de chambres. Le tableau ci dessous donne un budget réaliste dans un quartier établi et dans un quartier abordable, hors frais d'achat.
- Le studio et le 1 chambre sont les formats les plus liquides à la revente et les plus faciles à louer.
- Le 2 chambres vise les familles et les colocations, avec un loyer plus stable mais un rendement un peu plus faible.
- Au delà de 2 millions AED de valeur, l'achat ouvre droit au Golden Visa de 10 ans.
| Type de bien | Surface courante | Quartier abordable | Quartier établi |
|---|---|---|---|
| Studio | 400 à 500 sqft (37 à 46 m2) | 550 000 à 750 000 AED | 900 000 à 1 300 000 AED |
| 1 chambre | 700 à 850 sqft (65 à 79 m2) | 800 000 à 1 100 000 AED | 1 400 000 à 2 200 000 AED |
| 2 chambres | 1 100 à 1 300 sqft (102 à 121 m2) | 1 200 000 à 1 700 000 AED | 2 300 000 à 3 500 000 AED |
| 3 chambres | 1 600 à 1 900 sqft (149 à 177 m2) | 1 800 000 à 2 400 000 AED | 3 500 000 à 5 500 000 AED |
Prix d'une maison ou d'une villa à Dubaï
Les maisons de ville, appelées townhouses, et les villas se négocient en prix total plutôt qu'au sqft, parce que le terrain pèse lourd dans la valeur. Une townhouse de 3 chambres démarre autour de 2,5 millions AED dans les communautés récentes. Une villa de 4 à 5 chambres à Dubai Hills Estate ou Arabian Ranches se situe le plus souvent entre 6 et 12 millions AED.
Au sommet du marché, les villas de Palm Jumeirah, Emirates Hills ou District One dépassent régulièrement 30 millions AED. C'est le segment qui a le plus progressé depuis 2021, porté par la rareté des terrains en bord d'eau et l'arrivée de familles fortunées.
| Type de bien | Communautés | Budget courant |
|---|---|---|
| Townhouse 3 chambres | Dubailand, Damac Hills 2, Town Square | 2 500 000 à 3 800 000 AED |
| Townhouse 4 chambres | Arabian Ranches, Dubai Hills Estate | 4 000 000 à 6 500 000 AED |
| Villa 4 à 5 chambres | Dubai Hills Estate, Tilal Al Ghaf | 6 000 000 à 12 000 000 AED |
| Villa de prestige | Palm Jumeirah, Emirates Hills, District One | 20 000 000 AED et plus |
Sur plan ou en revente : quel prix payer ?
Dans beaucoup de quartiers, le prix au sqft sur plan est plus élevé que celui de la revente. Vous payez la nouveauté, un plan de paiement étalé et la marge du promoteur. Ce n'est pas forcément un mauvais calcul, mais il faut le savoir pour ne pas surpayer.
Notre règle : un projet sur plan reste intéressant si son prix au sqft ne dépasse pas d'environ 15 à 20 % celui des immeubles récents du même quartier, et si le promoteur a un historique de livraison solide. Au delà, le rendement à la livraison sera inférieur à celui d'un bien déjà loué.
- Sur plan : paiement en plusieurs fois, bien neuf, potentiel de plus-value à la livraison, mais délai et risque de chantier.
- En revente : prix souvent plus bas au sqft, loyer immédiat, état visible, mais paiement comptant ou crédit à prévoir.
- Dans les deux cas, comparez avec les ventes récentes enregistrées au Dubai Land Department.
Les frais à ajouter au prix d'achat
Le prix affiché n'est jamais le prix final. Pour un appartement de 1 000 000 AED acheté en revente, prévoyez environ 70 000 AED de frais.
| Frais | Montant | Exemple sur 1 000 000 AED |
|---|---|---|
| Taxe d'enregistrement DLD | 4 % du prix | 40 000 AED |
| Commission d'agence | 2 % du prix, plus TVA | 21 000 AED |
| Frais d'enregistrement et title deed | Forfait | environ 4 500 AED |
| Frais de transfert, NOC promoteur | Forfait | 500 à 5 000 AED |
| Frais de crédit si financement | Dossier et hypothèque | 0,25 % du prêt et frais bancaires |
Où en sont les prix en 2026
Les prix ont fortement progressé entre 2021 et 2025, portés par l'arrivée de nouveaux résidents, la demande étrangère et le Golden Visa. Depuis, le marché ralentit et se différencie : les quartiers établis et le haut de gamme résistent bien, tandis que certaines zones où beaucoup de logements neufs seront livrés d'ici 2028 pourraient voir leurs prix se stabiliser.
Pour un acheteur, cela veut dire une chose : le prix d'entrée et l'emplacement comptent plus que jamais. Un bien acheté au bon prix dans un quartier recherché garde sa valeur. Un bien acheté cher dans une zone où l'offre explose dépend entièrement de la conjoncture.
Comment savoir si un prix est juste
Avant de faire une offre, quatre vérifications suffisent à éviter la plupart des mauvaises surprises.
- Comparez le prix au sqft avec les ventes réelles des derniers mois dans le même immeuble, sur les données du Dubai Land Department.
- Vérifiez la surface réelle sur le plan et sur le title deed, balcon compris ou non.
- Calculez le loyer réaliste du bien, pas celui annoncé par le vendeur, et le rendement net qui en découle.
- Ajoutez les frais de service annuels, qui varient de 12 à plus de 30 AED par sqft selon l'immeuble.
Sources
Les repères chiffrés de ce guide se recoupent avec les publications suivantes. Vérifiez les mises à jour avant toute décision.
- Transactions immobilières et indices de prix · Dubai Land Department · consulté le 14 octobre 2026
- Frais d'enregistrement et de transfert de propriété · Dubai Land Department · consulté le 14 octobre 2026
- Dubai Residential Market Review · Knight Frank · consulté le 14 octobre 2026
Questions fréquentes
Quel est le prix au m2 à Dubaï ?
Il varie d'environ 2 500 euros par m2 dans les quartiers abordables comme Dubailand ou Dubai South à plus de 9 000 euros par m2 à Downtown ou Palm Jumeirah. Les quartiers établis comme Dubai Marina, Business Bay ou Dubai Hills se situent autour de 5 000 à 7 000 euros par m2.
Combien coûte un appartement à Dubaï ?
Un studio démarre autour de 550 000 AED, soit environ 130 000 euros, dans les quartiers abordables. Un appartement 1 chambre dans un quartier établi coûte en général entre 1,4 et 2,2 millions AED. Il faut ajouter 6 à 8 % de frais d'achat.
Combien coûte une maison ou une villa à Dubaï ?
Une townhouse de 3 chambres démarre autour de 2,5 millions AED. Une villa familiale de 4 à 5 chambres coûte le plus souvent entre 6 et 12 millions AED, et les villas de prestige en bord d'eau dépassent 20 millions AED.
L'immobilier est il moins cher à Dubaï qu'à Paris ?
Oui dans la plupart des cas. Un quartier établi de Dubaï se négocie autour de 5 000 à 7 000 euros par m2, contre plus de 9 000 euros en moyenne à Paris, pour des immeubles récents avec piscine et salle de sport. Seuls Downtown et Palm Jumeirah atteignent les niveaux parisiens.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat à Dubaï ?
Comptez 4 % de taxe d'enregistrement au Dubai Land Department, environ 2 % de commission d'agence plus TVA, et quelques milliers d'AED de frais administratifs. Au total, 6 à 8 % du prix en revente.
Les prix de l'immobilier à Dubaï vont ils baisser ?
Personne ne peut le garantir. Après une forte hausse entre 2021 et 2025, le marché ralentit et se différencie : les quartiers établis résistent mieux que les zones où beaucoup de logements neufs arrivent. Acheter au bon prix dans un bon emplacement reste la meilleure protection.
Vaut il mieux acheter sur plan ou en revente à Dubaï ?
Le sur plan offre un paiement étalé et un bien neuf, mais coûte souvent plus cher au sqft. La revente permet de louer tout de suite et de voir le bien. Un projet sur plan reste intéressant si son prix ne dépasse pas d'environ 15 à 20 % celui des immeubles récents du même quartier.
Un projet précis en tête ?
Nos guides posent le cadre. La suite se joue sur votre objectif, votre horizon et le bon actif au bon prix.
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Comment lire un prix immobilier à Dubaï
Les annonces, les promoteurs et le Dubai Land Department expriment tout en sqft, le pied carré. Un sqft vaut 0,0929 m2, donc 1 m2 vaut 10,76 sqft. Pour passer d'un prix en AED par sqft à un prix en euros par m2, multipliez par 10,76 puis divisez par le cours de l'euro, autour de 4,3 AED. Le raccourci pratique : multipliez le prix au sqft par 2,5.
Deuxième point : la surface annoncée inclut souvent le balcon et parfois une part des parties communes. Un appartement de 750 sqft affiché peut offrir 650 sqft réellement habitables. Comparez toujours des surfaces de même nature, et demandez le plan coté avant de juger un prix.