À Dubaï, presque toutes les annonces affichent un rendement. Presque aucune ne précise s'il s'agit du brut, du net, ou d'un chiffre théorique calculé sur un loyer jamais constaté dans l'immeuble.
Ce guide sert à faire la différence. Il vous donne la méthode de calcul que nous appliquons avant de scorer un actif, puis les fourchettes réellement observées par quartier.
La formule, en trois lignes
Rendement brut égale loyer annuel divisé par prix d'achat. Rendement net égale loyer annuel moins charges annuelles, divisé par prix d'achat augmenté des frais d'acquisition.
La deuxième formule est la seule qui compte, parce qu'elle intègre ce que vous payez vraiment à l'entrée et ce que vous ne gardez pas chaque année.
- Service charges : facturées au sqft, réglées par le propriétaire, entre AED 10 et 30 par sqft et par an selon la résidence.
- Gestion locative : 5 à 8 % du loyer annuel en location longue durée.
- Vacance : provisionnez au minimum 4 semaines par an, davantage sur les typologies larges.
- Entretien et remise en état : environ 1 mois de loyer par an sur un bien meublé.
Les fourchettes par quartier
Ces repères correspondent à ce que nous observons sur les transactions et les baux enregistrés. Ils bougent avec le marché, donc traitez les comme un ordre de grandeur, pas comme une promesse.
| Quartier | Brut indicatif | Net indicatif | Ce qui explique l'écart |
|---|---|---|---|
| JVC, Dubai Sports City | 7 à 8 % | 5 à 6 % | Charges modérées, vacance plus élevée |
| Business Bay, JLT | 6 à 7 % | 4,5 à 5,5 % | Offre abondante, négociation locative |
| Dubai Marina | 5,5 à 6,5 % | 4 à 5 % | Charges élevées, demande très forte |
| Creek Harbour, City Walk | 5,5 à 6,5 % | 4,5 à 5,5 % | Résidences récentes, faible vacance |
| Downtown, DIFC | 5 à 6 % | 3,5 à 4,5 % | Prix au sqft élevé, prestige |
| Palm Jumeirah | 4 à 5,5 % | 3 à 4 % | Valorisation avant revenu |
Pourquoi le studio n'est pas toujours le bon calcul
Les studios affichent les meilleurs rendements bruts. Ils concentrent aussi la rotation locative la plus rapide, les charges au sqft les plus lourdes et la concurrence la plus dure à la revente, parce que c'est le produit le plus répliqué de la ville.
Un 1 chambre bien placé rapporte souvent un demi point de moins en brut, mais se loue plus longtemps, se revend mieux et supporte mieux une correction de marché. Sur un horizon de cinq ans, la différence penche généralement en sa faveur.
Location longue durée ou courte durée
La location courte durée peut ajouter 2 à 4 points de rendement brut sur les emplacements touristiques, Marina, JBR, Downtown et Palm en tête. Elle demande une licence DTCM, un opérateur, un taux d'occupation soutenu et une gestion active.
Une fois la commission d'opérateur, la saisonnalité et les charges intégrées, l'écart net réel se resserre souvent autour de 1,5 point. C'est une stratégie de rendement, pas une martingale.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Dubaï ?
Entre 5 et 8 % brut selon le quartier et la typologie, soit environ 4 à 6 % net une fois les service charges, la gestion et la vacance déduites.
Quel quartier offre le meilleur rendement à Dubaï ?
Les quartiers périphériques comme JVC ou Dubai Sports City affichent les rendements bruts les plus élevés, autour de 7 à 8 %. En contrepartie, la vacance y est plus fréquente et la revente plus lente.
Les service charges sont elles payées par le locataire ?
Non, elles restent à la charge du propriétaire à Dubaï. C'est le premier poste qui creuse l'écart entre rendement brut et rendement net.
Un projet précis en tête ?
Nos guides posent le cadre. La suite se joue sur votre objectif, votre horizon et le bon actif au bon prix.
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Comment nous lisons le rendement chez WAH
Le rendement pèse dans le WAH Score, mais il ne décide jamais seul. Un actif à 8 % brut dans une tour saturée peut obtenir un score inférieur à un actif à 6 % dans une adresse rare, parce que la revente et le risque comptent autant que le revenu.
Nous vérifions systématiquement les loyers réellement enregistrés dans l'immeuble sur les douze derniers mois, jamais les loyers annoncés par le vendeur.