Marrakech est une des rares destinations où la location courte durée fonctionne presque toute l'année. Presque, parce que juillet et août cassent la courbe.
Ce guide reconstitue un calcul complet, du prix par nuit au résultat net, et détaille ce qu'un gestionnaire prend réellement.
La saisonnalité, à intégrer avant tout calcul
Un rendement annoncé à partir d'un prix de haute saison n'a aucune valeur. La bonne méthode consiste à raisonner en revenu annuel constaté, saison par saison.
| Période | Occupation indicative | Prix par nuit relatif |
|---|---|---|
| Octobre à décembre | 70 à 85 % | Élevé |
| Janvier à mars | 65 à 80 % | Élevé |
| Avril à juin | 60 à 75 % | Moyen à élevé |
| Juillet à août | 25 à 40 % | Bas |
| Septembre | 50 à 65 % | Moyen |
Un calcul complet, poste par poste
Prenons un appartement de standing avec piscine commune, acheté 1,5 million de dirhams, loué en moyenne 900 dirhams la nuit sur l'année, avec 60 % d'occupation.
Revenu brut annuel : environ 197 000 dirhams. On en retire ensuite la gestion, les charges et les périodes de remise en état.
| Poste | Montant annuel indicatif |
|---|---|
| Revenu brut | MAD 197 000 |
| Gestion complète 25 % | MAD 49 000 |
| Ménage et blanchisserie | MAD 18 000 |
| Charges de copropriété et énergie | MAD 20 000 |
| Entretien et remplacement | MAD 12 000 |
| Résultat avant impôt | MAD 98 000, soit environ 6,5 % net |
Ce que fait vraiment un gestionnaire
En gestion complète, le gestionnaire prend en charge les annonces, la tarification dynamique, les arrivées, le ménage, la maintenance et la relation client. Sa commission va de 20 à 30 % des revenus.
En gestion partielle, autour de 15 %, il ne fait souvent que la commercialisation. Vous gardez la maintenance et les imprévus, ce qui est difficile à distance.
- Vérifiez la taille de son parc et son taux d'occupation moyen, pas ses photos.
- Demandez un reporting mensuel avec revenus par plateforme.
- Faites préciser qui avance les frais de ménage et de réparation.
Cadre légal et fiscal
La location touristique meublée doit être déclarée. Selon le type de bien et son classement, un enregistrement auprès des autorités locales et une déclaration des voyageurs sont requis.
Les revenus sont imposables au Maroc. Si vous êtes résident fiscal français, la convention franco marocaine encadre le traitement. Un rendez vous avec un fiscaliste avant l'achat évite bien des corrections après.
Quel bien fonctionne le mieux
Sur la courte durée, trois critères dominent : la piscine, l'accès véhicule et la proximité immédiate d'un pôle de vie, Guéliz, Hivernage, Palmeraie ou route de l'Ourika.
Un bien sans piscine perd facilement 30 % de son prix par nuit. Un bien difficile d'accès en voiture perd surtout en occupation, parce que la clientèle familiale l'écarte d'emblée.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité pour une location saisonnière à Marrakech ?
Entre 5 et 8 % net sur un bien bien placé et bien géré, avec un taux d'occupation annuel de 55 à 70 %. Les chiffres au dessus supposent une exploitation active de type maison d'hôtes.
Combien prend une agence de gestion locative à Marrakech ?
Entre 20 et 30 % des revenus en gestion complète, ménage souvent facturé en sus. La gestion partielle, limitée à la commercialisation, tourne autour de 15 %.
Quelle est la basse saison à Marrakech ?
Juillet et août, à cause de la chaleur. L'occupation y descend souvent sous 40 %, ce qui doit être intégré dès le calcul de rentabilité.
Un projet précis en tête ?
Nos guides posent le cadre. La suite se joue sur votre objectif, votre horizon et le bon actif au bon prix.
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